पर्सनल फायनान्स - भाग ९ - इन्व्हेस्टमेंट प्रॉपर्टी

भाग १...भाग २...भाग ३...भाग ४...भाग ५...भाग ६...भाग ७...भाग ८...

या धाग्याची प्रेरणा:

टीपः बरीचशी माहिती अमेरिकेच्या संदर्भात आहे, त्यामुळे क्षमस्व.

रिअल इस्टेट का?

  • चांगली यिल्ड
  • लिव्हरेज (कमी पैसे गुंतवून जास्त फायदा)
  • टॅक्स शेल्टर (टॅक्स डिडक्टीबल डेप्रिसिएशन, कर्जावरील व्याज)
  • इन्फ्लेशन हेजिंग
  • exchangeable

इन्व्हेस्टमेंट म्हणून बर्‍याचदा रिअल इस्टेटमध्ये पैसे गुंतवले जातात. यात ४ प्रकारे फायदा होतो.
१. कॅश यिल्डः भाड्यामुळे अधिक उत्पन्न मिळते.
२. टॅक्स वाचतो. लाँग टर्म टॅक्सचा दर कमी असतो.
३. इक्विटी वाढते.
४. जागेची किंमत वाढते, त्यातून फायदा होतो.
१ आणि २ हे त्वरित मिळणारे फायदे आहेत. ३ आणि ४ हे लाँगटर्म फायदे आहेत.

काही जण फ्लिप करतात (विकत घेऊन लगेच विकतात), काही जण बाय एण्ड होल्ड करतात.
काही जण रेसिडेन्शिअल जागा घेतात, काही जण कमर्शिअल जागा घेतात.
काही जण सिंगल फॅमिली होम घेतात, काही जण मल्टी फॅमिली/अपार्टमेंट घेतात.
इतर पर्यायः
- REIT
- Short sale
- buying "Subject To"
- Lease Option sales
- Flipping (wholesaling)
- Buying note from the lender
- Becoming Hard money lender

पण लक्षात ठेवा:
- It's all about Location, Location, Location (But it is only "part" of the equation).
- Important thing is FREE CASH FLOW or the income stream.
- An income property should be judged on its ability to produce income. All other characteristics are important only as that enhance the INCOME STREAM.
- Check the investment for its Quality, Quantity and Durability

माहिती कुठे मिळवायची/जागा कुठून घ्यायची?

  • एम.एल.एस.
  • प्री-फोरक्लोजर
  • REO
  • फोरक्लोजर (HUD/Fannie Mae/Freddie Mac)
  • गव्हर्मेंट लिलाव (IRS/County tax office)
  • Bird Dog

घर घेताना/ इन्स्पेक्शन करताना काय बघायचे? (उतरत्या क्रमाने महत्वाचे)

  • फाउंडेशन
  • छत
  • प्लंबिंग, पाण्याची गळती, वॉटर हीटर
  • एअर कंडिशनिंग
  • इलेक्ट्रिकचे काम
  • किचन
  • बाथरूम
  • कार्पेट आहे का? अप्लायन्सेस आहेत का? (अन्यथा बँक लोन देणार नाही.)
  • क्रॅक्स

अ‍ॅनेलिसिस कसा करायचा?

  • घराची टॅक्सेबल किंमत किती ते बघा.
  • किती भाडे मिळू शकेल ते बघा.​​​​​​
  • Net Operating Income (NOI) खूप महत्वाचे आहे. ते किती मिळेल ते बघा.​​​​​​
  • अश्या प्रकारची घरे काय किंमतीला विकली जात आहेत, ते बघा. याला Comparative Market Analysis(CMA) असे पण म्हणतात.
  • तुमचा फायदा किती होईल याचा अ‍ॅनेलिसिस करा.

अ‍ॅनेलिसिसचे उदाहरणः



ऑफर तयार करताना:

  • Seller's disclosure तपासून बघा.
  • किंमतीत क्लोजिंग कॉस्ट मागून घ्या.
  • घर विकणार्‍याकडून टायटल पॉलिसीचा खर्च घ्या.
  • होम वॉरंटी आहे की नाही ते बघा.

महत्वाच्या गोष्टी:

  • चेकलिस्ट वापरा.
  • कर्ज हवे असेल तर किमान २० टक्के स्वत:चे लागतात.
  • नियमांची माहिती कळून घ्या आणि ते पाळा. नियम माहीत नाही हे बचावाचे कारण होऊ शकत नाही.
  • डिस्क्रिमिनेशन टाळा.
  • सर्व राज्यातील नियम हे घरमालकाच्या बाजूने नसतात, हे लक्षात घ्या.
  • Remember that the goal is to provide a place that is clean, functional and safe.  Not the Taj Mahal.

घर भाड्यावर देताना काय तपासायचे? काय क्लॉज टाकायचे?
- Copies of the following: 1 month income, Social Security card copy, Copy of Driver's License, If self-employed 1 year tax return.
- Application fee: credit report $40 for each adult in the household
- No smoking inside home
- No pets (Extra deposit $250 if taking pets. $150 is non-refundable).
- Family members no more than 5
- No section 8
- Gross annual income must be 3-4 times annual rent

इतर माहिती आठवेल तशी अपडेट करीन.

धाग्याचा प्रकार निवडा: : 
माहितीमधल्या टर्म्स: 
field_vote: 
5
Your rating: None Average: 5 (2 votes)

प्रतिक्रिया

वा वा वा. उदयभाऊ एकदम डिटेल्ड.

घर घेताना जवळपास काय आहे ते आपण पाहतोच उदा. शाळा, बँक, बाजार वगैरे - या बाबी आपण पाहतोच. पण जवळ रेल्वेमार्ग नाही ना ते पाहून घ्या. किंवा जवळ एखादा मोठा ओपन नाला नाही ना ते पाहून घ्या. घराजवळ एखादा मोठा इलेक्ट्रिक चा खांब शक्यतो नसावा. घर घेण्याआधी अनेकदा संध्याकाळी घराभोवती च्या दोन चार गल्ल्यांत चक्कर टाका व रस्त्याच्या कडेला किती मर्सिडिज / बीएमडब्ल्यु / लेक्सस उभ्या आहेत ते पहा. त्यावरून लोकॅलिटीचा अंदाज येईल. अर्थात अशा घरांची किंमत जास्त असतेच - त्यामुळे इथे प्राईसेस सिग्नल द क्वालिटी (टू अ ग्रेट एक्स्टेंट). किमान काही ठिकाणी तरी लोकल क्राईम रेट चा डेटा उपलब्ध असतो - तो सुद्धा पहा. घराजवळ मॉल असेल तर (उदय ने सांगितल्याप्रमाणे) ट्रॅफिक वाढण्याच्या संभाव्यतेमुळे रिसेल व्हॅल्यु कमी होऊ शकते. पण तो च मॉल जर अपस्केल असेल तर ??? (अपस्केल म्हंजे उदा. जिथे टिफनीज चे आऊटलेट असेल तर ...). ??

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

वाचतो आहे.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

उमेरिकेतही लोक कर्ज काढून गुंतवणूक म्हणून घर विकत घेतात काय?

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

आधी रोटी खाएंगे, इंदिरा को जिताएंगे !

हो.

--

अमेरिकेत अशा ही केसेस आहेत की हाऊसिंग बूम च्या दरम्यान लोकांनी घराच्या अगेन्स्ट "होम इक्विटी लोन" घेऊन त्यातून हार्ले-डेव्हिडसन गाड्या व घरे सुद्धा विकत घेतली. मिन्स्की मोमेंट नंतर मात्र मॉर्टगेज बँकर्स व वॉल स्ट्रीट च्या नावानं बोंब ठोकली.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

भारतात तरी मी असं पाहिलेलं नाही. पण कर्ज काढून दुसरं घर, गुंतवणूक म्हणून, घेणं बरच दिसतय आजूबाजूला.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

आधी रोटी खाएंगे, इंदिरा को जिताएंगे !

भारतात (जसे इथे कॅलिफोर्नियात पण) घराच्या किमतीच्या तुलनेत भाड्याने घर घेणे खूपच स्वस्त आहे. उदा.पुण्यात ५० लाखाचा फ्लॅट महिना २०-२५ हजार किंवा मुंबईत १ कोटीचा महिना ३५-४० हजार भाड्याने मिळत असेल, तर भाड्याच्या घरात का राहू नये? माझ्यामते रहावे. पण लोक असा विचार करतात की आता कॅलिफोर्नियात $८००,००० चे घर घेतले नाही तर ४-५ वर्षांनी ते १ मिलियनचे होईल. आपल्याला अनासायास वाढलेली इक्विटीपण मिळेल. स्वतःसाठी राहायचे घर घेताना कदाचित हा विचार योग्य असेल, पण रेंटल प्रॉपर्टीसाठी ते शक्य नाही. (थंबरुलप्रमाणे घराच्या किमतीच्या १% दर महिन्याला घरभाडे मिळत असेल, तर ती प्रॉपर्टी +ve कॅशफ्लो देते.)

I realized that there is a weakness in planning on the part of most of us.  When we go fishing, we don’t just go to our bathtub and put a fishing line in, just because we want to fish & there is water in it.  We research it.  We need to do the same in real estate.  What I suggest we do is to decide if renting is even possible.  There are 2 things that you can’t control but need to know.  They are static numbers we can't control and will decide if we are swimming up-stream or not.  How much income do people make and how much can I buy houses for.  The amount people make is a direct hard-and-fast number. If you take 1/3 of that number, it tells you the most you can rent a house for and it will be affordable by most people in the market.  Use census data and put in the target zip code to find out how much people make.  If that number is 30% of the people make (for $50,000/year that is $4,100/month) That means you cant’ buy a house unless you can rent it for $1,300/month to appeal to most of the people out there. You have to be able to buy lots of houses in that zip code that will have a PITI of no more than $600 or $700.  These houses also need to be the type of houses in your zip code that rent for that much.  If you are in California or New Jersey it may not work without you having to pay a lot of money down to buy down the note.  If it doesn’t work, don’t spend a lot of energy on what houses are out there because it is like fishing in your bathtub.  There aren’t enough fish there to make a business out of it. Move closer to the food.  Just like you can’t farm for a living in Manhattan or you can’t fish for a living in Arizona; you may not be able to be a landlord for a living in California or New Jersey.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

+१ गुंतवणूकम्हणून दुसरं, तिसरं घर घेणारे माहीत आहेत.
लेख, प्रतिसाद आवडले.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

गुंतवणूकम्हणून दुसरं, तिसरं घर घेणारे माहीत आहेत.

अरे बाप रे!!! :O

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

उमेरिकेतही लोक कर्ज काढून गुंतवणूक म्हणून घर विकत घेतात काय?

हो कारण अपार्टमेन्ट मध्ये रहाणे वयाच्या एका विशिष्ठ टप्प्यानंतर (रिटायरमेन्ट के बाद) महाग पडू लागतं.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

अपार्टमेन्ट मध्ये रहाणे वयाच्या एका विशिष्ठ टप्प्यानंतर (रिटायरमेन्ट के बाद) महाग पडू लागतं.

म्हणजे काय? समजले नाही.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

म्हणजे काय? समजले नाही.

अपार्टमेन्ट चे भाडे वाढत रहाते Sad मग तितके देणे शक्य होत नसेल अशी इमॅजिनरी भीती वाटते.

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0

छान आढावा घेतला आहेत, उदयशेठ..

  • ‌मार्मिक0
  • माहितीपूर्ण0
  • विनोदी0
  • रोचक0
  • खवचट0
  • अवांतर0
  • निरर्थक0
  • पकाऊ0